공인중개사 부동산학개론 합격노트 2 - 부동산의 개념과 분류
제2절 부동산 개념과 분류
1. 부동산 개념
1) 기술적(물리적) 개념: 공간, 자연, 환경, 위치
2) 경제적 개념 : 자산, 자본, 생산요소, 상품, 소비재
3) 법률적 개념
① 협의의 (= 좁은의미= 민법상) 부동산 : 토지 및 그 정착물
㉠ 토지
- 정당한 이익이 있는 범위 내
- 토지소유권의 범위는 3차원 공간
※ 우리 민법상 광업권의 객체가 되고 있는 미채굴 광물, 지정된항공권에 영향 X
㉡ 정착물
ⓐ 토지와 독립
- 건물
- 소유권 보존등기나 명인방법을 갖춘 수목
- 정당한 권원에 의거 경작 및 재배하는 농작물
ⓑ 토지의 일부 : 도로, 담장 등
㉢ 동산과 정착물의 구분
ⓐ 정착물의 의의 : 분리된 동산이나 부동산에 부착되거나 연결됨으로서 정착물이 된 물건
분리된 동산 (욕조) → 욕실에 부착 : 정착물
ⓑ 구분의 필요성 : 중개대상 유무 확인
ⓒ 구분기준
- 부착되어 있는 방법 : 제거 시 물리적·기능적 손상 O → 정착물
(예) 상수도파이프, 전기배선, 벽난로, 인터폰
- 물건의 성격 : 특정위치나 용도에 맞도록 특별히 구축·고안되었다면 정착물
(예) 주문형 창틀 및 커튼, 방풍창, 현관열쇠 등
- 설치의도 : 설치의도를 통해 정착물 유무를 결정. 생활편의
(예) 임대아파트 에어컨은 정착물, 일반가정의 소유자가 생활편의로 설치한 에어컨은 동산으로 간주
- 거래당사자들의 관계 : 물건을 설치한 사람에 따라 정착물 여부 결정
(예) 일반적으로 소유자(임대자)가 설치한 것 → 정착물
임차자가 설치한 임차자정착물 → 동산 (커튼이나 블라인드, 약국이나 서점등의 진열대 , 임시축사나 농기구보관한 등)
② 광의의 부동산 : 협의의부동산 + 준(의제) 부동산
㉠ 준(의제)부동산
ⓐ 등기, 등록의 공시수단 (O), 감정평가의 대상 (O), 부동산중개의 대상 (O)
ⓑ 광업재단, 입목, 공장재단 (실정법상 중개 대상물), 선박, 자동차, 항공기, 건설기계, 광업권, 어업권
※ 복합개념, 복합부동산, 복합건물
- 복합개념의 부동산 : 부동산을 기술적·경제적·법률적 개념으로 이해하여 체계화한 것.
- 복합부동산 : 토지와 건물이 결합된 상태로 부동산활동의 대상으로 삼는 경우
- 복합건물 : 하나의 부동산이 여러 용도로 활용되는 건물 (주상복합건물)
2. 부동산의 분류★
1) 토지의 분류
① 공법 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」: 도시지역(주,상,공,녹), 관리지역, 농림지역, 자연환경보존지역
②「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」: 28개 지목
ⓐ 구거 : 용수를 위해 일정한 형태를 갖춘 인공적 수로, 둑
ⓑ 유지 : 상시적으로 물을저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 연목 등
③ 토지활동상의 분류
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대지 |
지목이 ‘대’ |
주택, 상가 |
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택지 |
지목이 ‘장’ |
주택, 상가 + 공장 |
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부지 |
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주택, 상가 + 공장 (=건축용지) + 도로, 철도용지 |
ⓐ 대지 〈 택지 〈 부지
ⓑ 후보지와 이행지★
- 후보지(대분류) : 용도지역간 전환중인 토지
- 이행지(소분류) : 용도지역내 용도변경이 진행중인 토지
ⓒ 필지와 획지
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필지 |
획지 |
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토지소유자의 권리관계 구분 법률적 개념 등기의 단위 민법상의 거래단위 하나의 지번을 가짐 |
일단의 토지간의 가격수준 비교 경제적 개념 토지이용이 유사한 토지 부동산활동 및 현상의 객체 가격주순이 비슷한 일단의 토지 |
ⓓ 나지와 건부지
- 나지 : 토지에 건물 기타의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용 및 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지
- 건부지 : 건축물이 있는 토지
- 건부감가 (일반적) : 건부지가 나지보다 가격이 낮게 평가됨
건부증가 (예외적) : 건부지가 나지보다 가격이 높게 평가됨 - 개발제한구역 내
ⓔ 법지 : 소유권 O, 경제적 실익 X - 경사면
빈지 : 소유권 X, 경제적 실익 O - 해변에 있는 토지
ⓕ 맹지 : 도로와 접면 X
대(袋)지 : 좁은 통로에 의해서 도로에 접하는 자루모양 토지
ⓖ 휴한지 : 정상적으로 쉬게하는 토지
공한지 : 도시지역에서 지가상승을 기대하고 장기가 방치한 토지
유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리고 있는 토지
ⓗ 공지 : 건폐율, 용적률 등의 제한등로 비워둔 토지
소지 : 개발되기 전 상태의 자연 그대로의 토지
선하지 : 고압전선 아래 토지
포락지 : 논밭이 침식되어 지반이 무너져 내린 토지
한계지 : 택지이용의 최원방권의 토지
2) 주택의 분류
① 건축법상 건축물의 분류
㉠ 단독주택 : 단독, 다중, 다가구, 공관
㉡ 공동주택 : 연립, 아파트, 다세대, 기숙사
② 주택법상 건축물 분류
㉠ 도시형생활주택 : 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택
* 에듀랜드의 공인중개사 강의와 서브노트를 참고하였습니다.