공인중개사 부동산학개론 합격노트 13 - 상업입지론

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4) 상업입지론

① 상권 (=배후지) : 고객이 존재하는 공간. 점포의 매출이 발생하는 곳. 유동적

 

② 상권확정법

구분	공간독점법	시장침투법	분산시장접근법
상권형태	지역독점	중첩부분 인정	특정지역에만 공급
적용상점	주류판매점, 우체국	백화점, 슈퍼마켓	고급 가구점

 

③ 크리스탈러의 중심지이론

 ㉠ 의의 : 재화의 도달거리와 최소요구치의 관계 설명 ⇨ 도시의 수, 규모, 분포등 설명

 ㉡ 내용

  ⓐ 중심지 : 배후지역에 재화와 용역을 제공

  ⓑ 배후지 : 중심지로부터 재화와 용역을 제공받음

  ⓒ 최소요구치 : 중심지가 존속하기 위한 이윤이 발생될 수 있는 최소한의 수요(인구수)

  ⓓ 재화의 도달범위 : 서비스가 도달할 수 있는 최대 공간범위

  ⓔ 중심지 성립조건

    - 재화의 도달 범위내 최소요구치 존재해야 한다. 최소요구치가 재화의 도달범위보다 크면 그 중심지 존재 X

  ⓕ 배후지 형태

    - 단일 : 원형, 다수 : 정육각형이 이상적.

구분	크기	수	간격	보유기능	최소요구치	재화의 도달범위	예
고차	크다	적다	멀다	많다	크다	크다	백화점
저차	작다	많다	가깝다	적다	작다	작다	편의점

  ⓖ 중심지 계층

 

  ⓗ 중심지의 변화

   - 자동차 교통의 발달 ⇨ 저차중심지 쇠퇴, 고차중심지 발달

   - 저차중심지에서 고차중심지로 갈수록 중심지의 수는 피라미드형을 이룬다.

 

④ 상권분석 (레일리의 소매인력의 법칙, 컨버스의 상권분기점모형, 허프의 확률모형)

 

  ㉠ 레일리의 소매인력의 법칙

 

  ⓐ 유인력 : 크기 - 비례, 거리의 제곱(거리2) - 반비례

     두 도시는 도시 간 분기점 부근의 중간지점으로부터 상권이 미치는 흡인력의 크기는 두 도시의 인구의 크기에 비례 하고 중간지점에서 두 도시에 이르는 거리의 제곱에 반비례한다.

 

  ⓑ A, B 도시의 크기가 같다면 상권의 경계는 중간이 되나, A도시가 B도시보다 2배 이상 크다면 상권의 경계는 B도시에 가까운 곳에서 이루어진다.

  ⓒ [예제]

A도시와 B도시 사이에 위치하고 있는 C도시는 A도시로부터 10km, B도시로부터 5km 떨어져 있다. A도시의 인구는 40만명, B도시의 인구는 10만명, C도시의 인구는 5만명이다. 소매인력법칙을 적용할 경우, C도시에서 A도시와 B도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는?

[해설]

 

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㉡ 컨버스의 상권분기점모형(수정소매인력이론) (A도시 / B도시 = 1)

 

  ⓐ 두 도시간에 구매영향력이 같은 분기점(상권경계지역)의 위치를 구하는 방법 제시.

  ⓑ [예제]

어떤 도시에 쇼핑센터 A, B가 있다. 두 쇼핑센터간 거리는 8km이다. A의 면적은 1000㎡이고, B의 면적은 9000㎡이다. 컨버스의 분기점모형에 따른 두 쇼핑센터의 상권경계선은 어디인가? (컨버스의 분기점모형에 따르면, 상권은 거리의 제곱에 반비례하고, 상가의 면적에 비례한다.)

[해설]

 

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㉢ 허프의 확률모형

 

  ⓐ 다수의 배후지간에 적용이 가능

  ⓑ 특정쇼핑센터로 구매하러 갈 확률은 매장면적의크기(상점의 매력도)에 비례하고 쇼핑센터까지 도달하는 거리의 제곱에 반비례한다.

  ⓒ [예제]

C도시 인근에 A와 B 두 개의 할인점이 있다. 허프의 상권분석모형을 적용할 경우, B할인점의 이용객수는? (단,거리에대한 소비자의 거리마찰계수 값은 이이고, 도시인구의 60%가 할인점을 이용함)

 

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[해설]

 

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1. A점포의 유인력 = 5,000 / 102 = 5,000 / 100 = 50

B점포의 유인력 = 20,000 / 202 = 20,000 / 400 = 50

 

2. 전체점포에서 A점포로 갈 확률 = 50 / (50 + 50) = 0.5 ⇨ 50%

 

3. 전체인구(30만명) 중 60%만 할인점을 이용.

따라서 할인점 이용객수는 30만 x 0.6 = 180,000명

 

4. A점포 이용객수는 18만명 중 50%. 따라서 9만명

 

㉣ 소비자분포기법(=CST. 고객출발지조사기법)

 

  ⓐ 애플바움. 점포 내 고객에 대해 대표성을 가질 수 있는 표본을 추출하여 이들과 인터뷰를 통해 고객의 주소와 구매습관정보를 취득하는 방식

  ⓑ 상권의 규모 파악, 광고 및 판매촉진 전략수입에 이용, 확장계획에 활용 등

 

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* 에듀랜드의 공인중개사 강의와 서브노트를 참고하였습니다.