공인중개사 부동산학개론 합격노트 3 - 부동산 특성

 

 

제2장 부동산 특성

 

제1절 부동산 특성

 

1. 토지의 특성

1) 토지의 자연적 특성(선천적, 불변적)

 

① 부동성

- 의의 : 토지의 지리적 위치는 인위적 이동 X

- 파생특징

㉠ 부동산과 동산을 구별짓는 근거. 권리의 공시방법을 달리하는 이유

㉡ 부동산활동과 부동산현상을 국지화 → 부동산시장 국지화

㉢ 임장활동(현장확인), 정보활동 요구

㉣ 부동산시장을 지역시장으로 만들며, 지역별로 하위시장(부분시장)이 존재

㉤ 제도적 규율의 대상으로 삼기 쉬우며, 지자체 운영을 위한 부동산 조세 수입의 근거

㉥ 외부효과의 영향을 받는다.

 

 

② 부증성

- 의의 : 토지는 일반재화와 달리 생산비를 투입해서 물리적인 양이 증가될 수 없다

※ 공유수면 매립, 간척 → 물리적 양의 증가 X, 이용상의 전환 O

- 파생특징

㉠ 토지이용의 집약화 (건물 고층화)

㉡ 지대 및 지가를 발생시키며최유효이용의 근거

㉢ 토지에 생산비 법칙이 적용 X

㉣ 토지에 대한 사회성과 공공성이 강조

 

③ 영속성

- 의의 : 토지는 시간의 경과나 사용등으로 인해 소모되지 않는다.

- 파생특징

㉠ 물리적 감가상각이 적용 X , 소모를 전제로 하는 재생산이론 적용 X

 

㉡ 토지는 소모되지 않기 때문에 소유와 이용을 분리하여 임대차시장을 형성하게 한다.

㉢ 가치보존력이 우수하여 투자재로서 선호

㉣ 미래의 수익을 가정하고 가치평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.

 

④ 개별성

- 의의 : 물리적 측면에서 대체될 수 없다.

- 파생특징

㉠ 토지의 가격이나 수익이 개별로 형성 → 일물일가의 법칙 적용 X → 토지시장을 불완전경쟁시장.

※ 일물일가의 법칙

완전경쟁시장에서 성립. 동일시장의 어떤 한 시점에서 동질의 상품가격은 단 하나의 가격 밖에 성림하지 않는다.

 

⑤ 인접성

- 의의 : 모든 토지는 연결되어 있다.

- 파생특징

㉠ 부동성 및 인접성으로 인해 외부효과 발생

 

 

2) 토지의 인문적 특성

 

 

 

3) 건물의 특성

 

토지	영속성	개별성	부동성	부증성
건물	비영속성	동일성(물리적)	이동가능성	생산가능성	종속성

 

제2절 부동산 속성

 

1. 자연

 

2. 공간

1) 부동산은 3차원공간 : 수평공간, 공중공간, 지중공간

2) 민법 : 토지의 소유권은 정당한 이익이 존재하는 상하에 미친다.

3) 공간에 미치는 소유권의 범위

① 지표권

㉠ 물에 관한 권리

- 유역주의(습윤지역) - 우리민법

- 선용주의(건조지역)

② 지하권

㉠ 미채굴광물: 광업권의 객체가 되는 광물에 대해서는 토지소유자의 소유권을 인정 X

(민법 - 소유권 X , 광업법 - 광업권 O)

③ 공중권

㉠ 사적공중권 : 일조권 등 토지소유권자가 사적으로 이용, 관리가능한 범위

㉡ 공적공중권 : 항공권 등 공공기관이 공공목적으로 이용할 수 있는 권리

 

 

3. 위치

1) 절대적 위치(지리적)와 상대적 위치(경제적등)

2) 위치와 접근성 : 위치의 가치는 농업 - 비옥도, 산업(도시) - 접근성

① 접근성 : 어떤 목적물에 도달하는데 들어가는 시간적·경제적·거리적 부담에 의해 발생하는 상대적 비용의 정도

↳ = 교통비용 (시간, 노력, 돈 등)

② 일반적 : 접근성 ↑ ⇨ 부동산의 가치 ↑

예외적: 접근의 대상물 - 위험, 혐오의 대상인 경우 감가

접근의 정도 - 편익시설이라도 너무 가까운 경우 감가

거리와 접근성 - 거리는 가까우면서도(근접성은 높아도) 접근성은 낮은 경우 감가

용도와 적근성 - 용도에 따라 접근성의 중요성과 평가기준 달라짐

 

4. 환경

 

 

 

 

 

 

 

 

 

* 에듀랜드의 공인중개사 강의와 서브노트를 참고하였습니다.