공인중개사 부동산학개론 합격노트 10 - 주택의 여과

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3) 주택의 여과(순환) 작용

 

① 의의 : 주택이 소득계층에 따라 상하로 이동하는 현상

② 상향여과와 하향여과

 

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㉠ 상향여과 - 하위계층의 주거가 재개발 등의 이유로 상위계층의 가구의 이동으로 전환되어 가는 것

㉡ 하향여과 - 상위계층의 가구가 이동하여 발생하는 공가를 하위계층 가구의 사용으로 전환되어 가는 것.

㉢ 공가의 발생은 주택여과과정의 중요한 구성요소 중 하나

③ 가정

㉠ 주택은 2종류의 주택만 존재 (고가, 저가)

㉡ 일정수준 미달하는 주택은 신축 X

④ 효과 : 주거의 질을 개선하는 효과. 주택의 내구성을 증대시켜 주택공급량의 증가에도 기여

 

4) 주거분리와 여과과정

 

① 주거분리의 개념

㉠ 도시화, 산업화등으로 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 분리되는 현상

㉡ 도시 전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생 가능 O

㉢ 정의 외부효과 편익은 추구하려 하고, 부의 외부효과 피해는 피하려는 동기에서 발생

② 여과작용에 의한 주거분리

 

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㉠ 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주거지역은 정의 외부효과로 인해 할증료가 붙어 거래되며, 저소득층과 인접한 고소득층 주택은 부의 외부효과로 인해 할인되어 거래

 

③ 불량주택문제

㉠ 원인 : 낮은 소득 때문 (시장실패 X )

㉡ 해결 : 소득 ↑ (철거 X)

 

 

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5. 부동산시장과 정보의 효율성

 

1) 시장의 효율성과 균형

① 효율적 시장 : 새로운 정보가 지체없이 즉각 가치에 반영되는 시장

② 시장의 효율성 : 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가치에 반영하는가

약성	※ 시장가치 : 과거의 정보 ⇨ 투자 : 정상이윤 기술적분석 ※ 미래정보 얻으면 초과이윤 가능
준강성 (부동산)	※ 시장가치 : 과거의 정보 + 현재의 정보 ⇨ 투자 : 정상이윤 기본적 분석 ※ 미래정보 얻으면 초과이윤 가능
강성	※ 시장가치 : 모든정보(과거+현재+미래) ⇨ 투자 : 정상이윤 ※ 초과이윤 X

2) 효율적시장의 유형

 

3) 할당(배분)효율적 시장

① 개념 : 자원할당이 효율적으로 이루어지는 시장. 정상이윤만 존재. 정보가치 = 정보비용

② 완전경쟁시장 O ⇨ 할당효율적 시장 O

   불완전경쟁시장(독점) O ⇨ 초과이윤 = 정보비용 일때만 할당효율적 시장 O

  부동산시장 포함

 

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* 에듀랜드의 공인중개사 강의와 서브노트를 참고하였습니다.