공인중개사 민법 합격노트 4 - 사회적 타당성 / 이중매매 / 불공정한 법률행위 등

 

에듀랜드 공인중개사 민법 합격노트 4

 

□ 목적의 사회적 타당성

 

: 허용, 인용, 승인됨

 

- 사회질서에 합치되어야 함(민법 103조 – 반사회질서의 법률행위 ; 무효)

 

♣ 사회질서 : 추상적, 일반적, 포괄적인 개념임 → 백지규정, 제왕규정

선량한 풍속 ⊂ 사회질서(상위개념)

 

☞ 법원에서 판례를 통해서 구체화 됨!

 

★ 구체적 유형화의 예시

① 정의관에 반하지 않을 것(범죄와 관련 ×) ex. 위헌적 공권력에 의한 의사표시는 무효

② 윤리관에 반하지 않을 것(ex.첩계약) 단, 사회질서를 복원하기 위한 계약은 유효!

③ 개인의 자유를 침해하지 않을 것

④ 생존의 기초가 되는 것의 처분행위가 없을 것 ex) 장차 취득할 전재산 양도 계약은무효

⑤ 사행행위(도박 등)관련이 없을 것 단, 대리권 수여에 의한 제3자 거래,처분행위는 유효

⑥ 동기의 불법이 없을 것

ex) 도박장소로 이용하려고 한 건물의 임대차계약, 밀수자금을 목적으로 한 금전대여

– 사회질서에 반하는 동기

★★판례) 불법한 동기를 상대방에게 표시했을 때, 또는 상대방에게 이미 알려진 상태에서

계약했을 때에만 무효행위가 됨!

⑦ 불공정행위(민법 104조)가 아닐 것

⑧ 기타의 행위

ex) 단지 불법적 방법이 사용된 경우 취소의 문제이지만, 의사결정의 자유를 박탈할 정도의

경우 무효가 됨

 

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※ 민법 746조 관련

민법 103조 반사회질서 행위 -> 무효. 의무/권리 x.

이행 전 : 이행 불필요

이행 후 : 민법 746조 적용(불법원인급여). 반환청구할 수 없다.

→ 수익한 상대방은 반사적 이익(권리를 취득함)

★★거래행위가 민법 103조 상 무효임에도 불구하고, 이미 이행이 된 경우 민법 746조에 의해

반환청구가 불가함

 

cf. (일반적인) 민법의 원리

무효행위는 권리, 의무발생하지 않음. 이행 후 수령자에게 부당이득(수익)이 발생했을 경우,

선의의 수익자 : 현존이익으로 반환

악의의 수익자 : 손해 전부 배상

 

★특칙(민법746조) : 불법을 원인하여 급여한 자는 반환청구를 할 수 없다!!

 

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□ 이중매매

 

- 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 이중매매는 무효이다(대판 1970.10.23.,70다2038)

 

☞ 甲이 乙과 丙에게 동일한 부동산을 매매했을 경우,

제1매매계약(甲과 乙 / 대금 10억)

제2매매계약(甲과 丙 / 대금 20억 / 소유권이전등기)

 

(원칙)

– 두계약 모두 유효. 계약자유의 원칙

-> 소유권자 : 소유권 등기를 갖춘 자 (丙)

 

甲은 乙에 대해 채무불이행(이행불능). 채무불이행 책임을 져야 함.

乙은 甲에 대해 계약해제 + 손해배상청구권(이행이익의 배상) 행사가능

※ 乙이 丙에게 행사할 수 있는 권리는 없음

 

(예외)

- 제2매매계약이 무효가 되는 경우

 

 

제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우 해당(종용,권유,회유,유도 등)

- 배임, 사회질서 위반(민법103조)로 인해 무효인 계약이 됨

- 丙에게 등기가 되어있어도 무효등기에 불과함

103조에 해당되는 무효인 매매계약

2. 丙은 소유권자가 될 수 없음(甲이 소유권을 보유)

3. 乙은 甲에게 소유권 이전청구권(이전등기권) 행사 가능

4.★★ 乙의 소유권 취득방법 : 제1 매수인 乙은 甲(매도인)을 대위하여 丙에게 등기말소를 청구하고, 순차적으로 자기(乙)에게로 소유권 이전등기를 실현함

5. 丙이 무효인 등기를 가진 상태에서 선의의 거래자인 丁과 거래해도 이전등기 하고 丁이 소유권을 취득할 수 없음. 丁은

-> 절대적 무효임. 등기의 공신력이 없는 상태.

※ 선의 : 사실을 모르고 있는 상태

   악의 : 사실을 알고 있는 상태

 

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□ 민법 104조(불공정한 법률행위)

 

☞ 요건

 

객관적 요건 : 급부 ⇄ 반대급부 ; 현저한 불균형이 있는 경우

 

주관적 요건 : 피해자 – 궁박(심리적, 신체적), 경솔, 무경험(거래 일반에 대한 경험부족)

으로 인하여(인과관계) 불공정한 법률행위를 한 경우

* 이중 하나만 해당되어도 충족

 

수익자(폭리자) - 악의로 이용의사를 가지고 이득을 취함

※ 수익자는 이미 이행한 것이 있을 경우 반환청구를 할 수 없음(제726조)

※ 피해자는 반환청구가 가능함

 

☞ 효과

- 무효 : 절대적 무효 (★모든 사람에게 확정적으로 무효함)

 

☞ 입증책임 : 무효를 주장하는 자(피해자)

※ 104조가 적용될 수 없는 경우 : 증여, 기부, 무상, 경매 등에는 적용되지 않음

 

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* 에듀랜드의 공인중개사 강의와 서브노트를 참고하였습니다.