공인중개사 민법 합격노트 9 - 대리행위 / 무권대리

 

에듀랜드 공인중개사 민법 합격노트

 

□ 대리행위

 

1. 현명주의 원칙

 

대리인이 대리행위의 효과를 본인에게 귀속된다는 사실을 상대방에게 표시하는 것

 

ex. 甲의 A토지 처분의 대리권을 乙에게 주고, 丙과 매매계약을 하는 경우

乙은 丙에게 본 매매계약이 甲을 위해서 한다는 것을 밝히는 것

甲의 대리인 乙으로 표시

 

방식에는 제한이 없음 (서명대리도 현명 ○)

현명으로 인정되면 → 대리행위로도 인정됨

 

★★ 현명주의의 원칙과 예외
(원칙) 현명하지 않았을 때, 대리행위로 인정 ×

대리행위는 대리인 자기 행위로 간주되어 대리인 스스로 당사자 지위에서 책임을 짐

☞ 대리인은 착오에 의한 취소 불가; 민법 109조 주장 ×

 

(예외) 상대방이 대리인이라는 것을 알았거나(악의), 알 수 있었을 때(과실)는 대리행위로 인정

 

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2. 대리행위의 하자 유무 판단

 

(원칙) 대리인 기준

(예외) 본인 기준 – “본인의 지시에 따라서” 대리인이 대리행위를 할 때

 

 

3. 대리인의 능력

 

‘대리인은 행위능력자임을 요하지 아니한다’(민법117조)

 

① 제한능력자에게 대리권 수여하고 대리행위를 했을 때 (취소×)

☞ 대리행위는 확정적 유효

 

② 대리인은 의사능력자일 것 ∵ 대리인은 의사결정의 주체

의사무능력 下에서 대리인이 대리행위를 했다면 (무효○)

 

 

4. 대리효과(권리, 의무관계)★★

 

대리행위로부터 발생하는 효과(권리)는 직접, 모두 본인에게 귀속

기본적효과 + 부수적 효과도 귀속

ex. 계약 시 체무불이행으로 인한 손해배상청구권, 취소권, 해제권, 부당이득반환 등

 

 

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□ 복대리 (p.80)

 

1. 대리인의 선임행위(복임행위) → 복대리인

 

※ 복임행위의 성질

① 대리인 자기 이름/책임으로 하는 행위임(대리행위가 아니다!)

② 대리권이 병존하는 설정적 행위이다!

 

 

2. 복대리인의 지위

 

① 본인의 대리(대리인의 대리×)

② 언제나 임의대리인이다!

 

 

3. 대리인의 복임권 인정(유무)와 책임(범위)★★ (p.81 참고)

 

① 임의대리인 : (원칙) 복임권이 없음

                     ☞ 자복의 원리 : 스스로 해야 함!

                    (예외)

                     a.본인의 승낙 ← 선임/감독 상의 과실책임 부담

                     b.부득이한 사유

 

※ 본인의 지명에 좇아서 복대인을 선임한 경우 → 면책

cf. 부적임·불성실함을 알고도 본인에게 통지/해임을 하지 않았을 때

그 손해에 대해서는 책임을 짐

 

② 법정대리인 : (원칙) 무제한적 복임권 인정 ← 무과실 책임

※ 부득이한 이유로 선임한 경우 선임/감독 상의 과실책임

 

 

4. 복대리인의 복임권(복복임권)

 

- 임의대리인의 복임권과 같음

  (원칙) 인정되지 않음

  (예외) a.본인의 승낙 b.부득이한 사유

 

 

5. 복대리권의 소멸

- 대리권의 소멸, 대리인과 복대리인 사이의 기초적 내부관계 종료, 복임행위의 하자, 대리인의 철회 등

 

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□ (광의)무권대리

- 대리권이 없는 상태에서의 대리행위

① 협의의 무권대리

② 표현대리(예외) : 민법 125조, 126조 129조

 

 

□ 무권대리의 효과

무효 : 본인의 면책

☞ 불확정적인 무효상태(또는 유동적 무효상태)

 

(예시) 甲소유 A토지에 대한 소유권을 乙이 대리권이 없이 丙과 매매계약을 체결

乙 : 무권대리인

乙의 대리행위 : 무권대리행위인 매매계약

매매계약은 무효. 소유권은 여전히 甲에게 있음

불확정적 무효 ∵ 甲이 매매을 인정할 수도 있음

 

1. 본인(甲)

a. 추인권 → (계약 당시부터) 유효한 매매계약으로 확정 ☜ 소급효과 ○

 

※ 추인권 = 형성권 ; 상대방이 있는 단독행위

 

※ 상대방과 거래한 승계인(丁)에 대해서도 추인이 가능함

단, 丙이 알기 전까지는 상대방에게 대항하지 못함

 

※ 일부, 조건, 내용변경해서 추인하는 것은 상대방의 동의 없이는 불가

 

b. 추인거절권 → 무효 확정

※ 추인거절권 = 형성권 / 준법률행위

※ 상대방(丙), 승계인(丁), 무권대리(대항불가)에 대해서 추인거절 가능함

 

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2.상대방(丙)

a. 최고권 → 본인(甲)에 대해서만 가능

※ 상당기간의 숙려기간을 부여해야 함

※ 기간이 지난 후 의사를 발하지 않으면, 거절. 무효로 확정 (발신주의)

※ 최고권 = 형성권 / 준법률행위

※ 선의/악의 상관없이 행사 가능

 

b. 철회권 → 본인(甲), 무권대리인(乙)에게 가능

※ 최고권 = 형성권(상대방 있는 단독행위)

※ 무효로 확정

※ 본인의 추인 전까지만 행사 가능

※ (요건)선의일때만 철회권이 인정됨

 

(참고)

상대방이 철회를 먼저하면, 본인은 추인할 수 없음

본인이 먼저 추인을 했다면, 상대방은 철회할 수 없음

 

 

 

 

3. 무권대리인의 상대방에 대한 책임

 

(요건)

① 본인의 추인이 없이 무효로 확정된 경우

② 무권대리인이 행위능력자여야 함

③ 상대방 계약 당시에 ‘선의’+‘무과실’상태에 있는 경우

→ 상대방이 무권대리인에 대해 권리의무관계 발생

cf. 무권대리인의 책임은 무과실책임

 

① 계약이행 ⇄ 이행이익의 배상

② 손해배상 ⇄ 손해의 배상

 

(판례)

본인(甲)의 A토지 소유권, 추인권, 추인거절권이 무권대리인(乙)에게 상속된 경우

추인권 행사 가능, 추인거절권 행사 불가능 ∵ 모순

 

 

4. 단독행위의 무권대리

 

- 유동적 무효 – 본인의 추인권(유효 가능) 인정

① 상대방이 있는 단독행위 → 계약의 무권대리 규정을 준용함

② 상대방이 없는 단독행위 → 확정적, 절대적 무효

 

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* 에듀랜드의 공인중개사 강의와 서브노트를 참고하였습니다.