공인중개사 부동산학개론 합격노트 19 - 부동산투자론2 (포트폴리오)

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3. 위험과 수익의 관계

 

1) 위험에 대한 투자자의 행동

 

  ① 위험혐오적인 행동

    ㉠ 기대수익률이 동일한 두 개의 투자대안이 있을 경우 덜 위험한 쪽을 선택

    ㉡ 위험을 감수하고 투자 - 대가 : 기대 〉요구

      - 높은 대가 : 요구수익률 상향조정

 

  ② 유형

    ㉠ 위험회피형 투자자 : 위험↑ ⇒ 수익률↑

    ㉡ 위험중립적 투자자 : 위험의 크기에는 관심이 없고, 기대수익률에 따라 움직이는 유형

    ㉢ 위험선호적 투자자 : 높은 수익이 기대되면 높은 위험도 감수

 

  ③ 위험혐오도가 클수록(보수적투자자) 직선의 기울기는 가파르며, 위험혐오도가 작을수록(공격적투자자) 직선의 기울기는 완만

 

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2) 위험과 수익의 상쇄관계

 

  ① 기대수익률과 표준편차(위험)는 비례(=양, +)의 관계

 

  ② 투자자의 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률(사업, 인플레...)

                                         ⤷국채이자율 등

    ㉠ 무위험률

      ⓐ 국채의 이자율과 같이 수익이 확실한 경우의 수익률

    ㉡ 위험할증률

      ⓐ 증대되는 위험에 대한 대가

      ⓑ 투자자들의 성향에 따라 요구수익률에 반영하는 정도는 다르다.

    ㉢ 무위험률이나 위험할증률↑ ⇒ 요구수익률↑

 

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4. 위험관리

1) 위험회피 : 위험한 투자를 제외.

 

2) 위험축소

  ① 보수적예측에 의한 기대수익률 하향조정 - 투자수익 최소를 선택(위험감소)

  ② 위험조정할인률(=요구수익률)의 사용 :

      미래수익의 현재가치를 계산할 때 위험이 커지면 할인율(요구수익률)을 상향조정

  ③ 평균분산분석 : 두 개의 투자대안이 기대수익률이 동일하면 위험이 작은 투자안 선택

  ④ 포트폴리오 구성 : 분산투자

 

3) 위험통제

  ① 민감도분석(=감응도분석) : 투자수익(순현가, 내부수익률)에 영향을 주는 변수 중에서 수익성에 많은 영향을 주는 변수를 집중관리

 

4) 위험전가 : 보험 가입, 물가상승률만큼 임대료 상향조정 계약서 특약

 

 

5. 부동산투자의 위험분석과 평균분산모형

1) 위험과 수익의 측정 : 수익성지표 - 기대수익률(평균), 위험지표 - 표준편차(분산)

 

  ① 수익의 기대치(기대수익)

    ㉠ 각 상품의 기대수익률 = 경제상황별 확률 X 해당상품의 경제상황별 추정 수익률

경제환경변수	발생확률(%)	수익률(%)
비관적(불황)	20	4.0	80
정상적(정상)	60	8.0	480
낙관적(호황)	20	13.0	260
총 820 ⇒ 8.2%

 

  ② 위험의 측정 : 분산이나 표준편차로 측정

 

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2) 평균-분산 결정법

  ① 기대수익률 동일 ⇒ 위험이 ↓, 위험 동일 ⇒ 기대수익률 ↑

투자안	수익률	표준편차
A	8%	2%
B	8%	5%
C	12%	7%
D	14%	7%

  ② A의 기대치는 B보다 크거나 같지만, 표준편차가 B보다 작을 경우 A를 선택

  ③ D의 기대치는 C보다 크지만, 표준편차가 C보다 작거나 같을 때 D를 선택

  ④ 문제점 : 기대치도 크고 표준편차도 큰 경우 결정 X ⇒ 변이계수활용, 포트폴리오 구성으로 대처

  ⑤ 변이계수

    ㉠ 위험수준의 상대적 척도. 단위 수익률 당 위험도 ⇒ 낮을수록 선호

    ㉡ 변이계수 = 표준편차 / 평균(기대수익률)

 

6. 포트폴리오 이론

1) 의의

  ① 분산투자를 통해 비체계적 위험제거로 안정적 수익 획득

 

2) 포트폴리오의 총위험

  ① 체계적위험(피할수 없는 위험) : 시장의 모든자산에 영향, 경기변동, 인플레이션, 이자율 등

  ② 비체계적위험(피할수 있는 위험) : 개별자산의 특성에 의해 야기

 

3) 포트폴리오 효과(분산효과)

  ① 수익은 동일하게 유지하면서 위험은 감소, 위험은 동일하게 유지하면서 수익은 더 높이는 현상

  ② 상관계수와 포트폴리오 효과

    ㉠ 상관계수는 포트폴리오 수익률간의 상관관계를 표시

    ㉡ -1 ≦ 투자대안 A,B의 상관계수 ≦ +1

	소주	맥주	청량음료
여름	↓	↑	↑
겨울	↑	↓	↓

 

      ⓐ 소주와 맥주 : -1(위험 분산효과 최대), 맥주와 청량음료 : +1 (위험분산효과 최소)

      ⓑ 상관계수가 1만 아니면 분산투자시 비체계적 위험을 제거할 수 있다.

         * -1인 경우 비체계적 위험을 완전 제거 O

 

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4) 포트폴리오의 기대수익률과 위험의 측정

  ① 기대수익률의 측정

    ㉠ 개별자산의 기대수익률을 각각의 투자비율에 따라 가중평균

        ( A, B부동산의 포트폴리오의 비중은 각각 50%)

경제상황	발생확률	각 경제상황에 따른 예상 수익률
		A부동산	B부동산
불황	40	20	10
호황	60	70	30

 

      ⓐ A부동산의 기대수익률 : 20 X 0.4 + 70 X 0.6 = 50% ⇒ 50% X 0.5 = 25%

      ⓑ B부동산의 기대수익률 : 10 X 0.4 + 30 X 0.6 = 22% ⇒ 22% X 0.5 = 11%

      ⓒ 따라서 36%

         ※ 포트폴리오 비중이 50 : 50인 경우,

            {(20+10) X 0.4} + {(70+30) X 0.6} = 12% + 60% = 72% , 72/2 = 36%

 

5) 최적 포트폴리오

  ① 효율적 전선(효율적 프론티어)

      ⓐ 평균분산 지배원리를 만족시키는 투자안을 연결한 선

      ⓑ 효율적 전선은 우상향하며 효율적 전선상의 포트폴리오들은 수직으로 아래에 있는 모든 투자안 지배

  ② 무차별곡선

      ⓐ 투자자들에게 동일한 크기의 효용을 주는 기대수익률과 위험의 조합을 효용의 무차별곡선이라 한다. 투자자의 위험에 대한 태도가 반영.

 

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6) 부동산포트폴리오

  ① 부동산은 부동성 및 개별성 등으로 시장이 국지화되어 있고 부동산의 종류도 다양하므로 포트폴리오 구성이 쉽다.

 

7) 재산3분법

  ① 포트폴리오 구성 방법 중 하나. 재산을 예금, 부동산, 주식에 각각 배분 투자. 안전성, 수익성, 환금성 비교

 

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* 에듀랜드의 공인중개사 강의와 서브노트를 참고하였습니다.

 

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