제4장 부동산 투자론
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1. 부동산투자이론 : 위험과 수익 2. 부동산투자분석 및 기법 : 현금흐름 - 할인기법, 비할인기법 |
제1절 부동산 투자이론
1. 부동산 투자의 의의
1) 부동산 투자의 개념
2) 부동산투자의 장단점
① 장점
㉠ 자본이득(매매·양도차익)과 소득이득(임대료) 향유
㉡ 지렛대효과, 절세효과(낮은세율, 세액공제등), 구매력보호(인플레이션 시 가치하락보호)
② 단점
㉠ 낮은 환금성, 사업위험 및 금융위험, 소유자의 노력필요, 거래비용 부담 발생 등
2. 부동산투자의 위험과 수익
1) 부동산투자의 위험
① 위험(= 분산 = 표준편차) : 투자자의 예상한 결과가 실현된 결과를 벗어날 가능성 분산,
표준편차를 통해 위험의 크기 측정 가능
(표준편차 ↑ ⇨ 위험 ↑)
② 위험의 유형
㉠ 사업위험
ⓐ 시장위험 : 경기침체, 시장의 불확실성 등에서 야기
ⓑ 운영위험 : 근로자들의 파업등을 통해 야기
ⓒ 위치위험 : 환경변화로 상대적 위치 변화로 인한 위험
㉡ 금융위험
ⓐ 부동산투자에서 저당의 채무불이행의 가능성. 지분(자기자본)으로만 조달한 경우 위험 X
ⓑ 지렛대효과★
▶ 의의 : 타인자본을 이용할 때 부채비율의 증감이 자기자본(=지분)수익률에 미치는 효과
▶ 유형
◉ 수익금 지렛대효과 : 전세 등
◉ 수익률 지렛대효과
- 이자율이 낮은 타인자본을 이용해 자기자본의 수익률을 극대화
- 종합수익률과 저당수익률(이자율)을 비교
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정(+)의 지렛대효과 |
지분수익률 〉종합수익률 〉저당수익률 |
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부(-)의 지렛대효과 |
지분수익률〈 종합수익률〈 저당수익률 |
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중립적 지렛대효과 |
지분수익률 = 종합수익률 = 저당수익률 |
▶ 종합수익률과 지분수익률의 계산공식
※
▶ 확인문제
[문제] 부동산 투자에 따른 1년간 자기자본수익률은? (단, 주어진조건에 한함)
|
• 투자부동산가격 : 3억원 |
[해설]
지분수익률 = 순영업소득(2천만) - 부채서비스액(1,200만) / 지분투자액(1억) = 8%
㉢ 법률적 위험 : 법적 환경 변화로 인한 위험
㉣ 인플레 위험 : 인플레이션으로 인해 부동산수익률 저하.
ⓐ 대출자(금융기관) : 고정이자율보다 변동이자율 선호
ⓑ (위험회피적)투자자 : 요구수익률 높여서 대처
㉤ 유동성 위험 : 부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실
㉥ 이자율(금리)위험
2) 부동산투자의 수익률
① 수익률의 종류
㉠ 기대수익률 : 사전적. 투자로 인해 기대되는 수익률
㉡ 요구수익률(= 외부수익률) : 사전적. 투자자산으로부터 기대되는 최소한의 수익률, 투자자본의 기회비용
㉢ 실현수익률 : 사후적. 투자 이후 현실적으로 달성된 수익률
② 기대수익률과 요구수익률의 관계
㉠ 기대수익률 〉요구수익률 : 채택 ⇒ 수요 ↑ → 부동산가치상승 → 기대수익률 ↓ → 균형
㉡ 기대수익률〈 요구수익률 : 기각 ⇒ 수요 ↓ → 부동산가치하락 → 기대수익률 ↑ → 균형
㉢ 기대수익률 = 요구수익률 : 균형
③ 투자가치와 시장가치
㉠ 투자가치는 주관적가치이며, 시장가치는 객관적 가치
㉡ 투자가치 〉시장가치면 투자 O, 투자가치〈 시장가치면 투자 X
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