공인중개사 부동산학개론 합격노트 20 - 부동산투자분석

 

에듀랜드, 공인중개사, 공인중개사인강, 공인중개사인강추천, 공인중개사학원,공인중개사무료인강,공인중계사시험,부동산중개사,공인중개사1차시험,공인중개사독학,부동산공인중개사시험

 

제2절 부동산투자금융분석을 위한 기초

 

1. 화폐의 시간가치

 

미래가치
일시불의 내가계수	현재 1원을 이자율r로 저금했을 때 n년 후 찾게되는 원리합계
	미래가치 = 일시불 X 내가계수
연금의 내가계수 (총액)	매년 1원씩 이자율 r로 적립할 때 n년 후 찾게 되는 누적총액
	연금의 미래가치 = 연금 X 연금의 내가계수(매년적립액)
감채기금계수 (할부금)	n년 후 1원을 만들기 위해 매년 적립해야 할 액수
	매년불입액 = 적금총액 X 계수

 

 

현재가치
일시불의 현가계수	할인율 r일 때, n년 후 1원의 현재가치
	현재가치 = 일시불X 현가계수
연금의 현가계수 (총액)	매년 1월씩 n년 동안 받게 될 연금을 현재 한꺼번에 받을 때 금액
	연금의 현재가치= 연금 X 연금의 현가계수 융자잔고 = 원리금상환액 X 연금의 현가계수(잔여기간)
저당상수 (할부금)	이자율 r로 1원을 대출받은 경우, 매년 갚아야할 원리금상환액
	원리금상환액 = 대출총액 X 계수

 

 

에듀랜드 공인중개사 서브노트

  ※ 감채기금계수는 주택연금 계산시 활용

  ※ 연금의 현재가치계수는 장기모기지론에서의 대출가능액계산, 잔금비율계산, 융자잔고 계산시 사용

  ※ 저당상수는 원리금균등상환방식에서 저당지불액(원리금상환액) 계산시 사용

 

  ※ 잔금비율과 상환비율 (잔금비율 + 상환비율 = 1)

     잔금비율 = 1 - 상환비율, 상환비율 = 1 - 잔금비율

 

 

에듀랜드, 공인중개사, 공인중개사인강, 공인중개사인강추천, 공인중개사학원,공인중개사무료인강,공인중계사시험,부동산중개사,공인중개사1차시험,공인중개사독학,부동산공인중개사시험

 

제3절 부동산투자분석 및 기법

 

1. 현금흐름 측정

 

  1) 투자분석을 위해 현금흐름 분석 ⇒ 비할인기법, 할인기법 등 기법 적용

 

  2) 현금흐름의 예측은 대상 부동산의 전 기간에 걸쳐 행해지는 것이 아니라, 투자자가 대상부동산을 운영하게 되는

     예상보유기간에 국한하여 행해진다.

 

  3) 영업(운영)현금흐름의 계산

 

에듀랜드 공인중개사 서브노트

 

 

    ① 영업경비

      ㉠ 포함 : 유지관리비, 수수료, 재산세, 보험료, 광고비, 전기전화료 등

      ㉡ 불포함 : 공실, 부채서비스액, 소득세, 자본이득세, 감가상각비 등

 

    ② 영업소득세 계산

에듀랜드 공인중개사 서브노트

 

 

4) 매각현금흐름(지분복귀액)의 계산

    ① 지분복귀액 : 부동산을 일정기간 보유하다가 다시 처분했을 때 처분으로 인한 차액

    ② 지분복귀액의 구성

에듀랜드 공인중개사 서브노트

 

에듀랜드, 공인중개사, 공인중개사인강, 공인중개사인강추천, 공인중개사학원,공인중개사무료인강,공인중계사시험,부동산중개사,공인중개사1차시험,공인중개사독학,부동산공인중개사시험

 

 

 

2. 부동산투자분석기법

 

1) 종류

화폐의 시간가치를 고려 O	할인현금수지분석법	순현재가치법
		수익성지수법
		내부수익률법
	현가회수기간법
화폐의 시간가치를 고려 X	어림셈법	승수법(단순회수기간법)
		수익률법(회계적이익률법)
	비율분석법	대부비율, 부채감당률 등

 

 

 

2) 할인현금수지분석법(DCF분석법)

 

  ① 할인 : 미래 발생하는 수익을 현재의 가치로 할인

     현금수지 : 세후현금수지

 

  ② 종류

    ㉠ 순현가법

      ⓐ 순현가 = 현금유입의 현가 - 현금유출의 현가

      ⓑ 순현가 ≧ 0 이면 투자안 채택

      ⓒ 순현가법이 내부수익률법보다 우수

    ㉡ 수익성지수법 : 수익성지수

      ⓐ 수익성지수 = 현금유입의 현가 / 현금유출의 현가

                         = 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 값

      ⓑ 수익성지수 ≧ 1 이면 투자안 채택

      ⓒ 투자규모가 다른 두 개 이상의 사업을 비교 검토할 때 유효한 지표로 사용

    ㉢ 내부수익률법

      ⓐ 내부수익률 : 현금유입의 현가 = 현금유출의 현가

          ⇒ 순현가 = 0, 수익성지수 =1 로 만드는 할인율

      ⓑ 내부수익률 ≧ 요구수익률이면 채택

 

  ③ 단일투자안의 경우 순현가법, 수익성지수법, 내부수익률법에 의한 결과는 동일

      상호배타적인 투자안인 경우 순현가법과 내부수익률법의 투자 우선순위가 달라질 수 있다.

 

에듀랜드, 공인중개사, 공인중개사인강, 공인중개사인강추천, 공인중개사학원,공인중개사무료인강,공인중계사시험,부동산중개사,공인중개사1차시험,공인중개사독학,부동산공인중개사시험

 

 

3) 어림셈법

 

  ① 화폐의 시간가치 고려 X , 처분시 자본이득 고려 X

 

  ② 한 해의 소득을 기준으로 투자분석

 

  ③ 종류

구분	어림셈법
	승수법		수익률법
총투자액 대비	조소득승수	총투자액/조소득
	순소득승수	총투자액/순영업소득	종합환원율	순영업소득/총투자액
지분투자액 대비	세전승수	지분투자액/세전현금수지	지분배당률(=세전수익률)	세전현금수지/지분투자액
	세후승수	지분투자액/세후현금수지	세후수익률	세후현금수지/지분투자액
	적을수록 유리		클수록 유리
한계	방법 간 비교의 일관성 결여 (미래의 현금수지 할인하지 않기 때문)

 

 

4) 비율분석법

 

  ① 총자산회전률

    ㉠ 총소득 / 부동산의 가치

    ㉡ 화폐의 시간가치 고려 X, 총소득승수의 역수

 

  ② 대부비율(= 저당비율)

    ㉠ 부채잔금(융자금) / 부동산의 가치 X 100

    ㉡ 대부비율이 높을수록 투자자의 레버리지효과가 커질 수 있으며, 차입자의 채무불이행 위험이 높아진다.

    ㉢ 부채비율(= 저당/지분 X 100)과 밀접한 관련. 대부비율이 높을수록 부채비율 증가

 

  ③ 부채감당률★

    ㉠ 부채감당률 = 순영업소득 / 대출금의 원리금상환액(부채서비스액)

    ㉡ 부채감당률 〉1 요구. 1보다 작은 경우 순운영소득이 부채를 감당하기 부족하다는 의미

 

  ④ 채무불이행률(= 손익분기점률)

    ㉠ 채무불이행률 = (영업경비+부채서비스액) / 유효총소득

    ㉡ 채무불이행률〈 1일때 (작을수록) 채무불이행 가능성이 낮아진다.

 

  ⑤ 생산성 비율

    ㉠ 공실률 = 공실 / 가능조소득

    ㉡ 영업경비비율 = 영업경비 / (가능/유효)조소득

    ㉢ 소득비율 = 순영업소득 / 가능조소득

        ※ 공실률, 영업경비비율이 작을수록, 소득비율이 클수록 ⇒ 생산성이 좋다.

 

 

◉ 비할인기법

	0	1	2	3
순현금흐름	-100억	90억	50억	80억
누적현금흐름	-100억	-90억	-40억	40억

 

 

1. 단순회수기간법 :

    - 현금흐름으로 투자원금을 회수하기까지의 기간을 계산. 회수기간이 짧을 수록 투자가치가 높다고 판단

    - 회수시점 이후 현금흐름을 고려 X, 화폐의 시간가치 무시

 

에듀랜드, 공인중개사, 공인중개사인강, 공인중개사인강추천, 공인중개사학원,공인중개사무료인강,공인중계사시험,부동산중개사,공인중개사1차시험,공인중개사독학,부동산공인중개사시험

 

 

 

* 에듀랜드의 공인중개사 강의와 서브노트를 참고하였습니다.

 

가입시추천(할인)코드 '2021에듀랜드(클릭)'