공인중개사 부동산학개론 합격노트 15 - 시장실패의 원인

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3) 시장실패원인★

   ※ 시장실패 : 시장기구를 통해 자원이 효율적으로 배분 X

 

  ① 독과점 문제(불완전경쟁) : 과소생산 문제

 

  ② 규모의 경제(비용체감산업) : 평균비용감소. 과대생산유발

 

  ③ 정보의 비대칭성(정보의 불완전성) : 경제주체간 비효율적 정보의 배분

 

  ④ 공공재

    ㉠ 비경합성 - 한사람의 소비가 다른 사람의 소비를 방해 X, 치안, 국방서비스 등

        비배제성 - 대가 지불 없어도 서비스 혜택에서 제외 X . 무임승차자 문제발생

    ㉡ 시장기구에 의해서는 공공재가 사회적인 최적수준보다 과소하게 생산되거나 생산이 전혀 이루어지지 않을 수도 있다.

    ㉢ 외부효과를 유발하는 경우가 많다.

 

  ⑤ 외부효과

    ㉠ 의의

      ⓐ 어떤 경제주체의 경제활동이 시장기구를 통하지 않고 거래쌍방이 아닌 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손해를 가져다 주면서도 이에 대한 보상을 받거나 보상을 해주지 않는 경우.

      ⓑ 부동성(인접성)으로 인한 현상

      ⓒ 생산과정, 소비과정에서 발생

    ㉡ 정(+)의 외부효과 (=외부경제)와 부(-)의 외부효과(=외부불경제)

 

구분	정의 외부효과	부의 외부효과
원인	사회에 이익을 주지만 대가 X	사회적비용을 발생시키지만 비용부담, 손해배상 X
편익	사회적 편익 〉사적편익	사회적 편익〈 사적편익
비용	사회적 비용〈 사적비용	사회적 비용 〉사적비용
결과	과소생산, 과소소비	과대생산, 과대소비
해결수단	보조금 지급, 세제혜택	부담금, 조세부과 용도지역지구제, 토지이용규제
사례	기술개발 보조금 지급 등	환경세 부과 등
지역이기주의	핌피(PIMPY)현상	님비(NIMBY)현상

 

  ※ 핌피 : 우리 지역에 수익성 있는 사업을 유치하고자 하는 현상

     님비 : 혐오시설을 우리 지역에 설치하는 것을 반대

 

  ※ 코즈의 정리 : 소유권만 분명히 정의되면 정부개입이 없어도 외부성이 치유될 수 있다.

 

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제2절 토지정책

 

1. 토지정책 수단

 

1) 용도지역지구제

  ① 의의

    ㉠ 토지에 적합한 용도를 부여함으로서 효율적인 토지이용을 도모

    ㉡ 용도지역과 용도지구는 중첩해서 지정할 수 있다

 

  ② 목적

    ㉠ 부의 외부효과 제거 및 감소와 토지이용의 효율성 제고

    ㉡ 저소득계층을 위한 토지공급수단

    ㉢ 집적이익 증대, 공공서비스용 토지의 원활한 공급 등

 

  ③ 지역지구제의 문제점

    ㉠ 토지개발 및 이용이 지나치게 속박되는 지역과 그렇지 않은 지역간의 지가상승에 큰 차이有

    ㉡ 지나치게 경직되고 엄격한 실시는 토지의 공급을 억제하고, 사회적으로 토지의 불법개발 및 이용을 조장 (계획단위개발로 보완)

       ※ 계획단위개발 : 토지이용규제 대상단위를 개별 필지단위로 하는 것이 아니라 일단의 사업지를 하나의 단위로 계획 및 설계하고 개발

    ㉢ 심각한 형평성 문제 야기 (개발권양도제도로 보완)

 

2) 개발권양도제(TDR)

  ① 지역지구제실시로 인한 토지이용규제 형평성 문제를 완화위해 도입

제한되는 권리만큼 개발권 양도를 통해 보상하는 제도. 우리나라 도입 X

 

  ②

 

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  ③ 장점 : 규제에 따른 손실보상 가능

 

  ④ 문제점

    ㉠ 개발유도지역의 과밀이나 혼잡을 초래하여 사회적 비용발생 가능

    ㉡ 토지소유자간의 문제만 다루어, 토지소유자와 토지를 소유하지 못한 사람들 사이에 발생하는 형평성의 문제는 다루지 않는다.

 

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3) 공영개발방식과 환지방식

※ 공영개발 : 토지수용방식 ⇒ 계획적 개발 가능 ⇒ 보상문제 갈등 야기

※ 환지방식 : 토지구획정리 ⇒ 난개발 우려, 비용부담이 상대적으로 적음

 

 

구분	공영개발	환지방식
방식	정부 등이 토지를 수용하고 대지를 조성한 후 실수요자에게 분양	사업주체가 토지소유자에게 현금이 아닌 개발 이후 토지로 보상
소유권침해	가능성 크다(권리소멸)	가능성 작다(권리축소)
주민의견청취	잘 안됨	잘 됨
개발이익환수	충분	불충분
사업속도	빠르다	느리다
초기개발비용	크다	부담 없다

 

4) 토지은행제도(토지비축제도)

  ① 미래의 용도를 위해 정부가 미리 저렴한 가격으로 미개발토지를 대량구입하여 공공자유보유 또는 공공임대보유의 형태로 비축하였다가, 추후 토지수요의 증가에 대응하여 수요자에게 분양하는 제도

 

  ② 우리나라 토지은행제도

    ㉠ 법률로 한국토지주택공사가 토지비축을 법적업무로 부여받아 수행.

    ㉡ 한국토지주택공사 외의 자는 토지은행 또는 이와 유사한 명칭 사용 X

 

  ③ 단점 : 막대한 토지매입비, 매입시와 매출시 사이의 관리문제

 

  ④ 장점

    ㉠ 공공개발용지를 원활하고 저렴하게 공급

    ㉡ 무질서하고 무계획적인 토지개발 방지

 

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5) 개발이익환수제도

  ① 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인해 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가상승분을 초과하여 개발이익이 발생하는 경우 이를 개발부담금으로 환수할 수 있다.

 

6) 공공임대보유제도와 공공투자사업

  ① 공공임대보유 : 공공이 토지를 개발하고 개발된 토지를 실수요자에게 임대하며, 임대 한 후의 토지관리까지 공공이 총괄

 

  ② 공공투자사업 : 공공이 도시계획시설을 직접 공급

 

 

 

 

 

* 에듀랜드의 공인중개사 강의와 서브노트를 참고하였습니다.

 

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