제3절 주택정책
1. 주택정책의 내용
※ 공급확대 : 신규주택건설, 재고주택의 보전과 개량
수요측면 : 구매력 강화
2. 임대주택 정책 (임대료규제, 임대료보조, 공급임대주택정책)
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임대료규제 |
임대료보조 |
공공임대주택정책 |
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장기적 |
공급감소 |
공급증가 |
불변(이론적) |
1) 임대료 규제정책(최고가격제)
① 임대인이 일정수준 이상의 임대료를 부과 X
규제임대료〈 시장임대료 ⇒ 효과 O
② 단기효과
㉠ 공급이 완전비탄력적 : 소득재분배효과, 임차자 혜택
③ 장기효과
㉠ 초과수요 발생 (= 공급부족)
㉡ 암시장형성 (음성적거래)
이중가격 문제 발생
㉢ 질적수준 하락
㉣ 임차자 주거이동 제한
④ 규제임대료 〉시장임대료
: 아무런 영향 X
2) 임대료 보조정책
① 일정수준 이하 저소득층에게 정부가 무상으로 임대료 일부를 보조
② 수요자보조와 공급자보조
㉠ 수요자보조
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효용증대 |
정책측면 |
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소득보조(현금) |
유리 |
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주택소비↑ + 다른재화소비↑ |
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집세보조(쿠폰) |
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유리 |
㉡ 공급자보조
ⓐ 낮은금리로 건설자금 지원 ⇒ 민간부문의 주택공급을 증대
ⓑ 임대료 안정화 유도
ⓒ 거주지 선택에 제한
③ 임대료 보조정책의 특징
㉠ 시장기능을 왜곡시키지 않으면서 공급을 증가시켜 수요의 탄력성을 높일 수 있다.
㉡ 생산자보조가 소비자보조보다 주거지선택의 자유가 더 보장
㉢ 생산자보자가 소비자보조보다 임대료 안정에 더 효과적
※ 주택바우처제도
임대료 보조금을 현금이 아닌 상품권(바우처)로 지급. 수요자 중심의 임대료 보조지원제도.
3) 공공임대주택정책
① 정부가 시장임대료보다 저렴한 가격으로 임대주택을 제공하는 것.
② 임대주택유형
㉠ 국민임대주택
- 정부(지방)재정과 주택도시기금(복권기금 등)의 지원을 받아 한국토지주택공사나 지방공사에서 건설하여 30년 이상
㉡ 공공임대
- 임대 의무기간인 5 ~ 10년 동안 거주 후 분양전환이 가능한 유형
㉢ 장기전세
- 사업주체인 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH공사, 지방공사)가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로 최고 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급
㉣ 매입임대
- 민간이 신축하는 공동주택을 공공이 매입해 최고 10년동안 전월세의 형태로 공급
※ 민간임대주택 중 준공공임대주택
: 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택.
8년 기간 중에는 연 5% 임대료 ↑ X
4) 분양주택정책
① 분양가 규제정책(분양가 상한제)
㉠ 장기적으로 수요와 공급이 탄력적일수록 공급감소, 초과수요 확대
㉡ 주택의 과소비를 유발
㉢ 단기적으로 투기수요를 증대
② 분양가 자율화 정책
㉠ 장점
- 전매차익 ↓, 투기적수요 ↓, 신규주택의 가격이 상승하여 장기적으로 주택공급을 촉진
주택의 질을 향상, 이중가격 문제 X
㉡ 단점
- 분양가가 높게 책정될 경우, 소비자의 실질적 부담이 증가하고, 기존주택의 매매가격 상승가지 부추기는 결과를 초래
- 대형주택위주의 공급으로 저소득층의 주택난 심화
※ 도시형생활주택 : 국민주택 규모의 300세대 미만. 용도는 공동주택에 해당하지만,
감리대상에서 제외되고 분양가상한제도 적용받지 않는다.
③ 선분양제도(공급자 중심), 후분양제도(소비자 중심)
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